حاسبة الرهن العقاري هي أداة مجانية عبر الإنترنت تقدّر الدفعة الشهرية لقرض التمويل العقاري. تُدخل مبلغ القرض ومعدل الفائدة السنوي ومدة القرض، فتعرض لك المبلغ الذي ستدفعه كل شهر. وهي مفيدة لمقارنة عروض التمويل، وتخطيط ميزانية الأسرة، ومعرفة كيف تؤثر الفائدة والمدة في التكلفة الإجمالية للقرض.
يُسدَّد الرهن العقاري بأقساط شهرية متساوية على مدى سنوات طويلة. وتنقسم كل دفعة إلى جزأين: الفائدة، وهي أجر الجهة الممولة مقابل إقراضك المال، وأصل المبلغ، وهو الجزء الذي يخفّض الدين المتبقي عليك. وتحسب الحاسبة هذا التقسيم تلقائياً، وتوضح كيف ينخفض الرصيد المتبقي حتى يصل إلى الصفر بنهاية مدة القرض.
الصيغة المعيارية لحساب الدفعة الشهرية الثابتة للرهن العقاري هي:
M = P × r(1+r)^n / ((1+r)^n − 1)
حيث M هي الدفعة الشهرية، وP هو مبلغ القرض (أصل المبلغ)، وr هو معدل الفائدة الشهري (المعدل السنوي مقسوماً على 12)، وn هو العدد الإجمالي للدفعات الشهرية (عدد السنوات مضروباً في 12).
تبقى الدفعة ثابتة كل شهر، لكن تقسيمها بين الفائدة وأصل المبلغ يتغير. تُحسب الفائدة على الرصيد المتبقي، لذلك في السنوات الأولى — عندما يكون الرصيد كبيراً — يذهب معظم كل دفعة إلى الفائدة، ولا يخفّض أصل المبلغ إلا جزء صغير. ومع كل دفعة ينخفض الرصيد قليلاً، فتتقلص الفائدة، ويذهب جزء أكبر من الدفعة الثابتة إلى تخفيض أصل المبلغ. وهذا التحول التدريجي يُسمى الاستهلاك التدريجي للقرض.
ولهذا السبب تحقق الدفعات الإضافية في بداية الرهن وفورات كبيرة: فهي تخفّض الرصيد في الوقت الذي تكون فيه الفائدة في أعلى مستوياتها، وكل مبلغ يُدفع مبكراً يتجنب سنوات من الفائدة عليه.
في هذا المثال، الأرقام مفترضة لأغراض التوضيح. يحصل مقترض على قرض بقيمة 300,000 دولار بمعدل فائدة سنوي 6% لمدة 30 سنة (360 دفعة شهرية). ومعدل الفائدة الشهري هو 0.5%.
وبتطبيق الصيغة، تكون الدفعة الشهرية الثابتة 1,798.65 دولار. وتنقسم الدفعة الأولى إلى 1,500.00 دولار فائدة و298.65 دولار فقط من أصل المبلغ — وهذا يوضح لماذا تكون الدفعات الأولى في معظمها فائدة. وعلى مدى 30 سنة يدفع المقترض إجمالاً 647,514.57 دولار، أي أن 347,514.57 دولار منها فائدة فقط.
بمعادلة القرض: القسط = P·r/(1−(1+r)^−n) باستخدام المعدل الشهري وعدد الدفعات الكلي.
نعم — فهي تقلل مبلغ القرض P مما يخفض كل قسط شهري وإجمالي الفوائد.
